PLP n° 68/2024 prevê a criação de dois tributos que incidirão sobre a locação/cessão e arrendamento de bens imóveis.
*Atualização: o PLP n° 68/2024 foi sancionado no dia 16 de janeiro de 2025, convertendo-se na Lei Complementar n° 214, que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS); cria o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária. O PLP n° 68/2024 sofreu 15 vetos, mas nenhum capaz de impactar a tributação sobre a locação de que trata este artigo.
Em dezembro de 2024, o Congresso Nacional aprovou o Projeto de Lei Complementar nº 68/2024 (“PLP 68/2024”). Este projeto estabelece a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (“IBS”) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (“CBS”), com a previsão de sua incidência sobre a locação de imóveis a partir de 2027, iniciando o período de transição.
A proposta de alteração legislativa inova o cenário tributário nacional, considerando que, atualmente, sob a locação de bens imóveis não incide ICMS (“Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviços”) nem o ISS (“Imposto Sobre Serviços”). Isso porque essa atividade não é caracterizada como compra e venda de bens ou prestação de serviços, conforme entendimento do Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário nº 116.121 e na Súmula Vinculante nº 31.
Conforme o artigo 252 do PLP 68/2024, o IBS e a CBS incidirão sobre operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. A alíquota geral do IBS/CBS ainda não foi definida, mas estima-se que possa chegar a 28%. Para a locação de bens imóveis, será aplicada um redutor de alíquota de 70%, resultando em uma alíquota efetiva de 8,4%, conforme o artigo 261 do PLP 68/2024.
Adicionalmente, o PIS/COFINS, cuja alíquota é de 3,65%, será extinto, o que representa um aumento tributário de 4,75% sobre o valor da locação. Para locações de temporada, com duração inferior a 90 dias, a alíquota real será de 16,8%, resultando em um aumento tributário de 12,05% sobre o valor da locação, especialmente para os proprietários de imóveis em plataformas como o Airbnb.
Em sendo aprovado o PLP, as sociedades empresárias que locam imóveis próprios sofrerão com a incidência de IBS/CBS. Por outro lado, uma pessoa física (PF) só será considerada contribuinte se: I – A receita total de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel seja superior a R$240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) e; II – Tenha por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos.
Este cenário trará impactos significativos sobre planejamentos patrimoniais e sucessórios. No caso de holdings patrimoniais, o modelo societário será vantajoso apenas para aqueles que já ultrapassem os R$20.000,00 (vinte mil reais) mensais em receitas de locação, ou seja, para quem seria contribuinte do IBS/CBS na pessoa física.
Empresários e investidores devem realizar uma análise detalhada do impacto tributário, considerando alíquotas, hipóteses de incidência, isenções, imunidades e deduções, para determinar qual regime jurídico resultará em menor carga tributária.
Para garantir segurança jurídica, o artigo 487 do PLP 68/2024 estabelece que os contribuintes com contratos de locação firmados antes da publicação da nova lei poderão optar por manter a alíquota de 3,65%, equivalente à alíquota do PIS/COFINS, até a conclusão do período de transição. Essa opção é válida para contratos de prazo determinado, desde que firmados até a publicação da lei, com registro até 31 de dezembro de 2025.
Importante destacar que para contratos de locação residencial, a alíquota de 3,65% se aplica até 31 de dezembro de 2028. Já para contratos não residenciais, a alíquota será mantida durante toda a vigência do contrato, desde que este tenha prazo determinado e seja comprovado por meio de assinatura reconhecida ou eletrônica.
O PLP 68/2024 deverá ser sancionado (ou vetado, medida politicamente inesperada) até 16 de janeiro de 2025. Assim, sociedades que desejam aproveitar a alíquota de 3,65% para contratos de locação não residencial devem formalizar os aditivos ou novos contratos até 15 de janeiro de 2025, para não perderem o direito a essa tributação mais benéfica.
Palavras- chave: PLP 68/2024. IBS/CBS. Imposto sobre Bens e Serviços. Locação de bens imóveis. Impacto tributário. Tributação sobre locação. Alíquota de IBS. Locação de imóveis e impostos. Aumento de impostos. Reforma tributária. Tributação de imóveis. Contrato de locação e impostos. Planejamento patrimonial e sucessório. Sociedade empresária e locação. Holding patrimonial. Impostos sobre locação de temporada.
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Autores: Rafael Garrido Frank e João Daltro Dourado
